Кадастр недвижимости

Подходит к концу мое переселение в квартиру из последнего (надеюсь) общежития в моей жизни. Более 20 из своих 27 я провел в разных общежитиях, но в ближайшие месяцы заканчивается дневная форма докторантуры и несмотря на мою нетребовательность к жилью, целесообразно съехать. Среди прочих вопросов на первый план подготовки выходит подбор подходящего жилья и оформление различных документов, сходящихся клином на главном реестре всего недвижимого имущества — кадастре недвижимости.

Я не перестаю удивляться открытости чешского общества, наличию онлайн-доступа к ключевым государственным базам, кадастр недвижимости не стал исключением этого правила. Онлайн на сайте кадастра можно узнать подробные данные по любой недвижимости (участки, дома, квартиры) на территории Чехии, включая даже имя владельца и его полный адрес по прописке. Как и если вам нужно документальное подтверждение права собственности на вашу недвижимость, вашего арендодателя или вообще третьего лица, ее можно за пару минут получить на любой почте, у любого нотариуса или гор. администрациях в рамках т.н. единой системы гос. услуг Czech POINT.

В каких случаях может быть полезна информация из кадастра

В последнее время я начал пользоваться онлайн-доступом к кадастру почти ежедневно, т.к. он позволяет проверять самые разнообразные факты.

Аренда квартиры

Самым распространенным случаем в студенческой практике, пожалуй, будет проверка права собственности на арендуемую квартиру — очень обидно, если вы заключили договор и заплатили деньги человеку, который владельцем недвижимости не является. В Чехии и особенно Подебрадах мошенничества крайне редки, но лишняя проверка права собственности никогда не повредит. Если вы снимаете квартиру или комнату в частном доме (что типично для Подебрад), то вам достаточно полного адреса недвижимости. Если вы снимаете жилье в многоквартирном доме (типично для Праги), то не помешает знать номер квартиры, их может быть в подъезде очень много.

Пригодиться иностранным студентам может проверка типа недвижимости, обязательно снимайте жилье со значением „Byt“ в поле „Způsob využití“. К сожалению, в ряде случаев сдаются нежилые помещения, сделать прописку в которых иностранцу крайне проблематично. Это может быть вполне обычная с виду квартира, с ванной, таулетом, окнами и прочими атрибутами квартиры, но в кадастре она может быть записана как нежилое помещение (офис, ателье и пр.). Над причинами гадать можно долго, это могут быть проблемы с шумом, водоотведением или еще Бог знает чем, но данное жилье не исполнило формальные требования к жилому помещению и вместо устранения недостатков, его оформили как нежилое.

Не помешает проверка формы собственности, советую придерживаться квартир в частной собственности, в этом случае в поле „Vlastnické právo“ указана имя и фамилия или название фирмы, никакого „Bytové družstvo“. Жилье в Чехии может быть как в частной собственности (чеш. Osobní vlastnictví), так и в товариществе (чеш. Družstevní vlastnictví, Družstvo). В первом случае все очень просто, недвижимость принадлежит определенному лицу или компании, он может ею свободно самолично распоряжаться. Товарищество, в свою очередь, является объединением лиц с долями в товариществе и они все вместе владеют целым домом, а потому для сдачи квартиры в таком доме требуется согласие товарищества, договора с фактическим владельцем недостаточно.

Покупка квартиры

У довольно большого кол-ва студентов спустя несколько лет их пребывания в стране родители приобретают жилье в Чехии. Перво-наперво хочу сказать, что ни в коем случае не следует пытаться решать покупку недвижимость напрямую с владельцем, неподготовленный иностранец может попасть впросак. Впрочем, найти хорошую квартиру напрямую иностранцу катастрофически сложно, даже на сайтах недвижимости многие хорошие квартиры не выкладывают, информация о них переходит из уст в уста риелторов.

Среди приведенных выше параметров при покупке жилья следует в первую очередь проверить отсутствие записей в разделе „Omezení vlastnického práva“. Чаще всего в нем можно видеть залоговое право (чеш. Zástavní právo), что обычно вызвано ипотекой, но квартира может быть заложена и с другими целями. Так вполне можно купить квартиру в ипотеке, продавец пропадет и банк выставит вашу квартиру на торгах.

Не забудьте проверить отсутствие исполнительного производства — в разделе „Omezení vlastnického práva“ не должно быть „Exekuce“. Если есть, значит, квартира вот-вот уйдет с молотка за долги владельца. Для продающихся на акционах (чеш. Dražby) квартир это обычное дело, но у обычной недвижимости этого быть не должно.

Как и у российской, у чешской недвижимости может быть обременение (чеш. Věcné břemeno), идеалом является отсутствие обременения в разделе „Omezení vlastnického práva“. Если оно есть, то уточняйте у продавца, о каком обременении идет речь, просите подтверждающие документы. Вполне может быть, что вместе с квартирой вы получите пенсионерку, имеющую право дожить свои дни в этой квартире (чеш. Věcné břemeno dožití) или через купленный вами участок могут проходить городские коммуникации.

Данные в кадастре обновляются не мгновенно, просматриваемые данные могут быть неактуальными. При просмотре карточки обратите внимание на отсутствие пломбы у записи. Если она есть, то внизу страницы будет красное примечание „Objekt je dotčen změnou právního vztahu“, за которым следует номер дела и ссылка на него. Покупать недвижимость в данном неясном положении не стоит, т.к. может измениться площадь, доля, владелец и любые другие данные.

Проверка школ, партнеров и иных организаций

Довольно объективное впечатление о той или иной организации можно составить заочно при использовании кадастра, студентам кадастр может пригодиться в первую очередь при выборе курсов чешского языка. Любая солидная организация имеет по меньшей мере юридический адрес в принадлежащем ей здании, в случае долговременных планов ведения бизнеса вкладывает деньги в собственные общежития и иное профильное недвижимое имущество. Совсем другое дело, когда речь идет о крошечной фирме-однодневке, которая ничем не владеет и купила юридический адрес в чужом здании наряду с сотнями других фирм. Данные по фирме, включая годовые финансовые отчеты, можно через Сеть посмотреть по названию фирмы на сайте Минюста, а данные по недвижимости школы найти по юридическому адресу фирмы, адресу школы и общежитий.

Поиском по кадастру я пользуюсь время от времени и попросту в рамках выведения на чистую воду жуликов с рынка курсов чешского. Всего в пару кликов можно посмотреть данные по любому адресу, любому участку земли. Все эти данные открыты, общедоступны и чешское государство борется за гласность. Вешать свое имя на почтовый ящик и звонок, не скрываться за обезличенным номером квартиры — правило хорошего тона и оно аналогично распространяется на публикацию данных в кадастре, реестре юридических лиц и иных публичных реестрах (чеш. Veřejné rejstříky). Честному человеку скрывать нечего.

Невероятно, но в кадастре или через платную секцию сайта кадастра можно получить выписку по всем объектам недвижимости заданного физического или юридического лица. На обычных CzechPoint их не дают, причем при выдаче в системе записываются полные данные лица, получившего выписку.

Адресация зданий в Чехии

Перед поиском по сайту нужно разобраться с чешскими адресами. По сравнению с СНГ в Чехии существует несколько важных отличия в нумерации зданий. Первый, теоретический раздел я опишу для любознательных читателей, ленивые и прагматичные могут перейти сразу ко второму, практическому.

Теория

Самое простое отличие заключается в том, что в случае домов с несколькими подъездами каждому подъезду присваивается свой номер дома. Юридически многоквартирный дом является объединением нескольких домов-подъездов. Эта система на самом деле очень удобна: друг сообщает номер дома, его можно вбить в Google Maps и сразу увидеть вход в нужный подъезд, а не бегать вдоль всего дома. Также это удобно для почты, которая крайне важна и используется ежедневно, — почтальон несет корреспонденцию сразу к нужному подъезду. Отчасти данная адресация является вынужденной, т.к. в Чехии на звонках и почтовых ящиках указываются имена фактически проживающих там людей, никаких номеров. Соответственно, в большом многоквартирном доме лишь по имени было бы крайне сложно найти нужный звонок или почтовый ящик.

Более важное и сложное отличие заключается в том, что номера домов в Чехии указываются не только по улице, но и по району. Привычный людям из СНГ номер по улице называется номером ориентационным (чеш. Číslo orientační, сокр. Č. o.), а номер по району — номером порядковым (чеш. Číslo popisné, сокр. Č. p.). Главная роль отведена номерам порядковым, которые появились в Чехии в 1770 году в годы правления Марии Терезии для модернизации навигации и учета зданий. В те годы номера присваивались по городу по часовой стрелке начиная с главного здания города (ратуши, замка и др.) и в первое время происходило регулярное перенумерование всех зданий. До этого здания назывались по памятным элементам фасада здания («У орла», «У 3 кошек», «У 3 скрипок» и пр.) или имени семейства, что несмотря на весь романтизм было крайне неудобно для гос. управления:

Постоянно менять номера во всем городе довольно неудобно, поэтому в 1860-е ввели использование номера ориентационного. Как вытекает из его названия, служит он лишь для упрощения поиска дома на улице, по сути является вторичным, здание не обязано его иметь и потому в ряде случаев у новых домов (в т.ч. жилых зданий) его и нет.

Если в номере указываются оба номера, то они указываются через дробь. Сначала номер порядковый, затем ориентационный. Например, полный адрес вокзала в Подебрадах — Družstevní 209/1, Poděbrady III. Соответственно, здание имеет номер 209 в районе (Poděbrady III), а 1 — по улице Družstevní. На зданиях в разных городах обозначение может быть разным, в Богемии принято на красную табличку писать номер порядковый (т.е. по району), а на синюю — ориентационный (т.е. по улице):

Последней проблемой является активное использование в Чехии разделения городов на районы. Как правило, район указывается на табличке с номером Например, в Подебрадах существуют следующие районы (чеш. Části obce):

• Kluk
• Poděbrady I
• Poděbrady II
• Poděbrady III
• Poděbrady IV
• Poděbrady V
• Polabec
• Přední Lhota
• Velké Zboží

Вынужден обратить внимание читателей на то, что это именно районы (чеш. Části obce) и несмотря на наличие номеров после названия города их не следует путать с кажущейся подобной нумерацией в Праге (Praha 1, Praha 2 и т.д.). В Праге в данном случае речь идет о городских округах (чеш. Městské části), причем городской округ не обязан включать в себя тот или иной район целиком: например, часть пражского района Бубенеч (чеш. Bubeněc) принадлежит как к Праге 6, а оставшаяся часть входит в Прагу 7.

В связи с этой довольно сложной структурой нумерации и разделения городов существует множество способов написания одного и того же адреса, поэтому не нужно пугаться, когда на одно и то же здание вам могут дать разные адреса.

Автоматический поиск полного адреса

Разбираться в теории (см. раздел выше) не обязательно, можно воспользоваться плодами технического прогресса. У вас есть адрес в той или иной форме, а полный адрес можно получить с помощью чешского сервиса Mapy.cz. Заходим на сайт и в поле поиска указываем имеющийся адрес (например, адрес подебрадского общежития Jana Opletala 77, Podebrady) и жмем Enter, справа появляется блок с результатами поиска:

Как правило, сложностей не возникает и сразу отображается требуемый дом. Если будет найдено несколько домов — выберите из списка наиболее подходящий. Разбор информации в блоке предельно прост:

• улица (Jana Opletala), номер порядковый (77) и номер ориентационный (9);
• городской район (Poděbrady III);
• почтовый индекс (290 01) и город (Poděbrady);
• район края (Nymburk);
• край (Středočeský).

В случае Праги ситуация подобная:

Разбираем:

• улица (Terronská), номер порядковый (694) и номер ориентационный (6);
• городской округ (Praha 6);
• почтовый индекс (160 00), город (Praha) и городской район (Bubeneč);
• район края (у Праги он один и тот же);
• край (у Праги он один и тот же).

Онлайн-просмотр данных из кадастра

Самой простой возможностью просмотра данных является использование официального сервиса сайта nahlizenidokn.cuzk.cz. После входа на сайт мы первым делом видим страницу с возможностями выбора типа объекта:

Первая кнопка ведет на форму поиска земельных участков (чеш. Vyhledat parcelu), вторая предоставляет поиск зданий (чеш. Vyhledat stavbu), третья — квартир (чеш. Vyhledat jednotku), по четвертой можно получить информацию о текущем состоянии поданных заявлений в кадастр на смену владельца или иных данных (чеш. Vyhledat řízení), а последняя (чеш. Zobrazení mapy) служит для просмотра карт и выбора участков, зданий с карты. Пользоваться картой настоятельно не рекомендую, она очень тормозит и малопонятна.

Искать мы будем преимущественно информацию по зданиям, поэтому нам нужна кнопка „Vyhledat stavbu“, жмем по ней и попадаем на форму поиска:

Тяжело в учении — легко в бою. На практике все довольно просто — нужно указать лишь город, район и порядковый номер дома. Попробуем найти здание подебрадского общежития; как я приводил выше с mapy.cz, это город Poděbrady, район Poděbrady III, порядковый номер дома 77. Форма интеллектуальная, пользоваться очень удобно, после заполнения жмем „Vyhledat“:

Существует огромное количество желающих автоматически выкачать базу кадастра, поэтому необходимо подтвердить, что мы не робот:

Нас разделяет всего один клик на „Pokračovat“ и вот он, результат:

Интерпретируем наиболее интересные поля:

• способ использования (чеш. Způsob využití): жилой объект (чеш. objekt k bydlení);
• владельцы (чеш. Vlastníci): Карлов университет (чеш. Univerzita Karlova) и его юридический адрес;
• ограничения права собственности (чеш. Omezení vlastnického prava): не зарегистрированы какие-либо ограничения (чеш. Nejsou evidována žadná omezení).

У жилых многоквартирных домов с квартирами в частной собственности над блоком с указанием владельца можно увидеть ссылки на квартиры в данном доме, а блок владельцев содержит указание всех владельцев квартир в данном доме, их адреса по прописке и долю в общих частях дома (лифте, коридорах, лестницах):

Вся информация — как на ладони!

Открыты данные также по земельным участкам: либо с помощью брутальной карты на официальном сайте, либо через куда более удобный www.ikatastr.cz на основе карт OpenStreetMap, Google Maps, Mapy.cz и др.

Получение бумажной выписки из кадастра

В ряде случаев вам может потребоваться получение выписки из кадастра в виде бумажного документа. Это может быть выполнение прописки в съемной квартире, оформление юридического адреса фирмы в квартире, перевод договора на электричество или иные бюрократические операции, требующие предоставление подтверждения о праве собственности. Также немаловажно, что кроме приведенных в онлайн-версии, бумажная выписка содержит данные о документах, на основании которых возникло право собственности и дату возникновения права собственности.

Обратиться за выпиской можно к любому нотариусу, на почту или в городскую администрацию в т.н. CzechPoint. Услуга платная, каждая страница выписки обойдется вам в 50 крон. У вас спросят ровно те же данные, что вы указываете в онлайн-форме, ничего больше: город, район, порядковый номер здания и, если вам то требуется, номер квартиры. Никого не будет интересовать, ваша это недвижимость или чужая. Данные из кадастра являются общедоступными.

Итого

Публикация подобных весьма личных данных поначалу поражает, но к подобной открытости быстро привыкаешь. Как и в случае просмотра финансовых данных по фирмам, спустя несколько месяцев использования онлайн-доступа к кадастру я привык постоянно в нем что-то смотреть, проверять. Прямо говоря, она позволяет смотреть на мир более полно и видеть, какие фирмы и люди стоят за фасадами домов. Очень приятно жить в такой открытой стране.

Надеюсь, мне удалось написать заметку максимально понятно и просто. Само собой, неминуемо у читателей будут возникать вопросы и я с радостью отвечу на них в комментариях, там же приму любые советы и предложения по улучшению заметки. Уверен, что заметка станет востребованной и полезной для студентов в столь нелегком деле поиска истины.